Система продаж квартир: почему бизнесу важно правильно оформить продажу

Для бизнеса сделка по продаже квартиры — это не только поиск покупателя и подписание договора. Важно проверить объект, подтвердить право продажи квартиры, согласовать расчеты, подготовить документы и зарегистрировать переход права собственности. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю квартиру или другой объект недвижимости, а покупатель принимает объект и оплачивает цену договора (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Грамотная купля-продажа недвижимости снижает риск отказа Росреестра, судебного спора и потери денег. Ошибки чаще возникают, когда стороны торопятся оформить продажу без проверки собственников, обременений, согласий и условий расчета. Поэтому сделка купли-продажи квартиры должна идти по понятному порядку: проверка, предоплата, договор, регистрация, расчет и передача объекта.

 

Сделка купли-продажи квартиры: с чего начинается продажа жилья

Сделка по продаже жилья начинается с проверки продавца, покупателя и объекта недвижимости. Продавец должен подтвердить, что у него есть зарегистрированное право собственности, а покупатель — что он понимает правовой статус квартиры и условия оплаты. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации, поэтому одного подписанного договора недостаточно (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Перед тем как оформить договор продажи, стороны проверяют выписку из ЕГРН, паспортные данные, семейное положение продавца, наличие долей, арестов, ипотеки, запретов и зарегистрированных жильцов. Если квартиру продает представитель, нужна доверенность с полномочиями на продажу объекта недвижимости и получение денег. Если объект куплен в браке и относится к совместному имуществу, обычно требуется нотариальное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).

 

Читайте также:

 

Предоплата при продаже квартиры через куплю-продажу

Предоплата показывает, что покупатель готов приобрести объект недвижимости, а продавец готов снять квартиру с активного показа. Закон не обязывает стороны вносить предоплату, поэтому ее размер, срок и порядок возврата стороны определяют сами. Предоплату лучше не передавать на словах: ее фиксируют в предварительном договоре или отдельном соглашении.

Аванс засчитывают в цену квартиры, если сделка купли-продажи недвижимости состоялась. Если основной договор не подписали, судьба аванса зависит от условий соглашения и причины отказа. Чтобы продавец мог удержать деньги при отказе покупателя, это условие нужно прямо прописать, иначе аванс обычно становится спорной суммой и может подлежать возврату.

Задаток работает жестче, потому что он подтверждает намерение заключить сделку и обеспечивает исполнение обязательств. Соглашение о задатке нужно оформить письменно, независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если от сделки отказывается покупатель, задаток остается у продавца, а если виноват продавец, он возвращает покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обеспечительный платеж можно использовать гибче, чем задаток. Он может обеспечивать будущие обязательства, например возмещение расходов на подготовку сделки, услуги нотариуса или оформление документов (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В соглашении нужно указать, когда платеж возвращается, какие расходы можно из него удержать и какими документами продавец подтверждает такие расходы.

 

Предварительный договор: когда нужна купля-продажа, но основной договор еще рано подписывать

Предварительный договор заключают, когда сторонам нужна купля-продажа, но к основной сделке еще не все готово. Например, покупатель оформляет ипотеку, продавец собирает согласия, снимает обременение или ждет альтернативную покупку. Такой договор не передает право собственности, но закрепляет обязанность сторон заключить основной договор на согласованных условиях.

Предварительный договор заключают, когда сторонам нужна купля-продажа, но к основной сделке еще не все готово


В предварительном договоре указывают данные продавца и покупателя, адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, цену, размер предоплаты и срок подписания основного договора. Также нужно прописать, входит ли предоплата в цену объекта, когда она возвращается и что происходит при отказе от сделки. Если срок заключения основного договора не указан, он должен быть подписан в течение года с даты предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

 

Документы для продажи квартиры: какие нужны продавцу и покупателю

Документы для продажи квартиры зависят от состава собственников, семейного положения продавца, способа оплаты и статуса объекта. Обычно нужны паспорта сторон, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, технические сведения об объекте, согласие супруга при совместной собственности, разрешение органов опеки при сделке с имуществом несовершеннолетнего или подопечного. Если есть ипотека, банк запросит отчет об оценке, одобрение объекта, страховой полис и документы по заемщику.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему или подопечному, оформить куплю-продажу сложнее. Опекун не вправе отчуждать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель не вправе давать согласие на такую сделку без разрешения (ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Орган опеки должен дать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

 

Дайте чек! Что запросить у продавца квартиры, чтобы ее не забрали обратно

 

Отчет об оценке: когда купля квартиры через продажу идет с ипотекой

Отчет об оценке нужен, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку. Банк принимает объект в залог и должен понимать его рыночную стоимость, ликвидность и состояние. Отчет составляет оценщик или оценочная компания по правилам законодательства об оценочной деятельности (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Для оценки обычно нужны выписка из ЕГРН, документ-основание права, паспорт заказчика, планировка и доступ оценщика в квартиру. Срок подготовки зависит от оценочной компании, региона и сложности объекта. Банки часто принимают отчет ограниченное время, поэтому перед заказом оценки лучше уточнить срок действия отчета и требования к оценщику в конкретном банке.

 

Ипотечное страхование при сделке купли-продажи недвижимости

Если продажа квартиры проходит через ипотеку, банк обычно требует страхование заложенного имущества. Такое страхование защищает банк от риска утраты или повреждения объекта, который передан в залог. Страхование заложенного имущества оформляют по условиям договора ипотеки, а договор страхования заключается в пользу залогодержателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным по закону для самой купли-продажи

Страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным по закону для самой купли-продажи, но банк может предложить более выгодную ставку при наличии такого полиса. Титульное страхование покрывает риск утраты права собственности, если сделку позже оспорят. Комплексное ипотечное страхование объединяет несколько видов защиты, но его условия нужно читать отдельно, потому что перечень страховых случаев у разных компаний отличается.

 

Можно ли договор купли-продажи квартиры оформить без нотариуса

Во многих случаях договор купли-продажи квартиры можно оформить в простой письменной форме без нотариуса. Это возможно, если продается целая квартира одним собственником или несколькими собственниками по условиям, при которых нотариальное удостоверение не обязательно. При этом договор все равно должен содержать существенные условия и быть пригодным для регистрации перехода права.

Нотариус обязателен при ряде сделок с долями в праве общей собственности. Закон предусматривает нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей, но делает исключение, например когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если продается доля постороннему покупателю, также нужно учитывать преимущественное право покупки других сособственников (ст. 250 ГК РФ).

Отдельная осторожность нужна, если объект связан с несовершеннолетним собственником, опекой, рентой, ипотекой или судебным спором. В таких случаях оформление договора купли-продажи лучше заранее согласовать с нотариусом, банком или юристом. Иначе сделка купли-продажи может пройти переговоры и расчеты, но упереться в отказ регистрации или последующее оспаривание.

 

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Оформление договора купли-продажи начинается с точного описания сторон и объекта. В договоре указывают наименование документа, дату и место подписания, паспортные данные сторон, адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, цену и порядок расчетов. Также нужно указать, что предмет сделки — именно продажа объекта недвижимости, а не аренда, дарение или иная передача прав.

В договор купли-продажи право собственности не переходит автоматически в момент подписи, если речь идет о недвижимости. После договора купли-продажи стороны должны подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр. Поэтому в тексте важно закрепить, кто подает документы, кто оплачивает госпошлину, когда раскрывается аккредитив или банковская ячейка и когда передаются ключи.

Если была предоплата, договор должен отражать ее сумму и правовую природу. Нужно написать, была ли это авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж, входит ли она в цену квартиры и как учитывается при окончательном расчете. Также полезно включить условие о коммунальных платежах, показаниях счетчиков, сроке освобождения квартиры и ответственности за нарушение сроков.

 

Продажа прав собственности: когда покупатель становится собственником

Продажа прав собственности на квартиру завершается не в момент передачи денег и не в момент подписания договора. Покупатель становится собственником после внесения записи о соответствующем праве в ЕГРН. Именно поэтому договор купли-продажи, право собственности и регистрация в Росреестре связаны в одну юридическую цепочку.

Если стороны передали деньги до регистрации, это не отменяет необходимости зарегистрировать переход права. Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель может защищать свои права через суд. Закон прямо предусматривает возможность судебного решения о государственной регистрации перехода права, если одна из сторон уклоняется от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

 

Покупатель становится собственником после внесения записи о соответствующем праве в ЕГРН

 

Акт приема-передачи при сделке по продаже квартиры

Акт приема-передачи подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем оформляются передаточным актом или другим документом о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Без акта сложнее доказать, когда объект фактически перешел покупателю и в каком состоянии он был передан.

В акте указывают дату, место подписания, данные сторон, адрес объекта, состояние квартиры, комплект ключей и показания приборов учета. Также можно прописать, что у покупателя нет претензий по состоянию объекта, если это соответствует фактической ситуации. Если есть недостатки, их лучше описать прямо в акте, а не надеяться на память сторон.

 

Как зарегистрировать продажу квартиры в Росреестре

Зарегистрировать продажу квартиры можно через МФЦ, напрямую через Росреестр, через нотариуса, через банк при электронной регистрации или через онлайн-сервисы при наличии электронной подписи. Продавец подает заявление о регистрации перехода права, а покупатель — заявление о регистрации права собственности. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, а стороны получают договор с регистрационными отметками или электронные документы.

Регистрация продажи квартир занимает разный срок в зависимости от способа подачи документов. Обычная государственная регистрация права занимает 7 рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если документы поданы по нотариально удостоверенной сделке, срок короче: 3 рабочих дня при подаче в Росреестр и 5 рабочих дней через МФЦ (п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

 

Госпошлина: сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Чтобы оформить куплю-продажу собственности, нужно оплатить госпошлину за регистрацию права. Для физических лиц при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн. руб. или если кадастровая стоимость не определена пошлина составляет 4 000 руб. Если кадастровая стоимость выше 20 млн. руб., пошлина равна 0,02 процента кадастровой стоимости, но не меньше 0,02 процента цены сделки и не больше 500 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для организаций правила дороже, поэтому бизнесу важно заранее считать расходы сделки. Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 млн. руб., госпошлина для организации составляет 44 000 руб. Если кадастровая стоимость выше 22 млн. руб., пошлина составляет 0,2 процента кадастровой стоимости, но не меньше 0,2 процента цены сделки и не больше 1 000 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 

Окончательный расчет при купле-продаже квартиры

Окончательный расчет стороны выбирают сами, потому что закон не устанавливает обязательный способ оплаты. Чаще всего используют аккредитив, банковскую ячейку, эскроу, перевод по реквизитам или ипотечные расчеты через банк. В договоре нужно закрепить, когда деньги становятся доступными продавцу: после подписания договора, после регистрации перехода права или после выполнения дополнительных условий.

Аккредитив удобен тем, что банк перечисляет деньги продавцу после выполнения условий, указанных сторонами. Банковская ячейка подходит для наличных расчетов, но требует точного описания доступа, сроков и документов, которые продавец предъявляет банку. При ипотеке расчеты проходят по правилам банка, поэтому договор купли-продажи и кредитная документация должны совпадать по цене, объекту и участникам сделки.

 

Передача объекта недвижимости после договора купли-продажи

После договора купли-продажи и регистрации права стороны завершают фактическую передачу квартиры. Продавец передает ключи, документы по объекту, квитанции, сведения по счетчикам и освобождает помещение в срок, который указан в договоре. Покупатель подписывает акт приема-передачи, если объект соответствует согласованным условиям.

Если квартира передается до регистрации, это нужно прямо описать в договоре и акте. Такой вариант возможен, но он повышает риски, если регистрация будет приостановлена или сорвется. Для бизнеса безопаснее выстраивать порядок так, чтобы каждая стадия была подтверждена документами: договором, платежными документами, регистрацией в ЕГРН и актом передачи.