Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2026 году

Налог при продаже квартиры платят не всегда. Если собственник владел квартирой не меньше минимального срока, НДФЛ платить не нужно. Если квартиру продают раньше этого срока, налог считают только с той суммы, которая осталась после вычета или учета расходов на покупку. При этом для недвижимости всегда нужно проверить правило 70% кадастровой стоимости: налоговая считает доход не только по цене в договоре, но и сравнивает ее с кадастровой стоимостью.

Даже если квартиру продали раньше минимального срока, налог может быть равен нулю. Это возможно, когда доход от продажи полностью перекрывается имущественным вычетом или подтвержденными расходами на покупку. Если сделка прошла в 2026 году, декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля 2027 года, а налог перечисляют не позднее 15 июля 2027 года. Такой порядок установлен НК РФ.

Ставка зависит не от всей цены квартиры, а от налоговой базы после вычета или расходов. В 2026 году действует ставка 13%, если налоговая база не превышает 2,4 млн рублей. Если база больше, с суммы превышения применяют ставку 15%. Поэтому перед расчетом важно определить не только цену продажи, но и сумму, с которой налог действительно нужно платить.

 

Читайте также:

 

Срок владения: когда налог с продажи квартиры не платится

Главный критерий освобождения — минимальный срок владения. В общем случае он составляет 5 лет, но для ряда ситуаций НК РФ устанавливает льготный трехлетний срок. Ниже — таблица, которая помогает быстро понять, нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2026 году.

Ситуация Минимальный срок владения Налог при продаже
Квартира получена по наследству 3 года Не платится после истечения 3 лет
Квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника 3 года Не платится после истечения 3 лет
Квартира получена в результате приватизации 3 года Не платится после истечения 3 лет
Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением 3 года Не платится после истечения 3 лет
Это единственное жилье продавца 3 года Не платится после истечения 3 лет
Все остальные случаи 5 лет Не платится после истечения 5 лет

Такие правила установили в п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ. Для единственного жилья есть уточнение: не учитывается другое жилое помещение, если оно приобретено самим продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи прежней квартиры. Поэтому срок владения нужно проверять не формально, а с учетом основания приобретения и состава другой жилой недвижимости на дату регистрации перехода права собственности к покупателю.

 

Минимальный срок владения 3 года

Трехлетний срок владения применяется, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением. Такой же срок действует, если на дату регистрации перехода права собственности проданная квартира является единственным жильем продавца, причем учитывается и совместная собственность супругов. Срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не со дня выдачи свидетельства о праве на наследство. Именно поэтому наследственная квартира нередко продается без НДФЛ раньше, чем ожидает собственник.

 

Срок владения 5 лет

Пятилетний срок — общее правило для большинства сделок. Он применяется, когда квартира куплена по договору купли-продажи, получена в дар не от близкого родственника или иным способом, который не подпадает под льготный перечень из п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Если продавец владеет объектом менее 5 лет и при этом не подходит под исключения, налог с продажи квартиры в 2026 году придется рассчитать и, при наличии налоговой базы, задекларировать.

 

Налог при продаже квартиры менее 3 или 5 лет

Если квартира продана менее 3 лет или менее 5 лет, освобождение по сроку владения не применяется, и нужно рассчитывать налоговую базу. В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ доход от продажи для целей НДФЛ определяется как большая из двух величин: цена по договору или 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Поэтому распространенная ситуация, когда квартира продается «дешево для родственника» или «по цене покупки», не всегда означает отсутствие налога: если цена ниже кадастрового минимума, налоговая база считается от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Если квартира продана менее 3 лет или менее 5 лет, освобождение по сроку владения не применяется.


Именно по этой причине фраза «квартира продана за 1 млн рублей, значит налога нет» верна не во всех случаях. Для недвижимости сначала нужно определить доход по правилу о кадастровой стоимости, и только потом сравнивать его с имущественным вычетом. Если после такого расчета доход не превышает предел вычета, декларация обычно не требуется, а если превышает, придется подавать 3-НДФЛ.

 

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Чтобы понять, какой налог с продажи квартиры возникает в 2026 году, нужно пройти три шага. Сначала определить доход от продажи, затем уменьшить его на имущественный вычет или подтвержденные расходы, и только после этого применить ставку 13% или 15%. Налоговая база и сумма налога считаются не «на глаз», а по четкой формуле, закрепленной в ст. 214.10, 220 и 224 НК РФ.

Формула расчета налога с продажи квартиры такая. Сначала определяют доход от продажи. Берут цену квартиры по договору, но если она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для расчета берут именно 70% кадастровой стоимости.

Потом из этой суммы вычитают либо имущественный вычет 1 млн рублей, либо подтвержденные расходы на покупку квартиры. То, что осталось после вычета, и есть налоговая база.

Дальше считают НДФЛ. Если налоговая база до 2,4 млн рублей, налог считают по ставке 13%. Если база больше 2,4 млн рублей, то с 2,4 млн рублей берут 13%, а с суммы сверху — 15%.

Одновременно применять и имущественный вычет, и расходы на покупку к одному и тому же объекту нельзя: продавец выбирает только один способ уменьшения налоговой базы. На практике выгоднее заранее посчитать оба варианта и выбрать тот, который дает меньший НДФЛ при продаже квартиры.

 

Имущественный вычет

Имущественный вычет при продаже жилой недвижимости составляет не более 1 млн рублей за налоговый период. Он применяется к доходам от продажи квартир, комнат, жилых домов, садовых домов, земельных участков и долей в таком имуществе. Если в одном календарном году продано несколько жилых объектов, лимит 1 млн рублей действует в совокупности, а не по каждому объекту отдельно.

Имущественный вычет при продаже жилой недвижимости составляет не более 1 млн рублей за налоговый период.

Этот вариант удобен, когда документов о покупке нет либо расходы были небольшими. Но нужно учитывать, что вычет уменьшает именно доход, а не сумму налога, поэтому экономия составляет не 1 млн рублей, а налог с этой суммы. Иначе говоря, при ставке 13% максимальный эффект вычета обычно составляет до 130 тыс. рублей, а при более высокой базе часть экономии затронет и сегмент, облагаемый по ставке 15%.

 

Учет расходов на покупку

Вместо вычета продавец вправе уменьшить доход на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры. Обычно это более выгодно, если объект когда-то покупался за высокую цену и сохранились договор купли-продажи, платежные поручения, расписки, банковские выписки или иные документы. В таком случае налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами на покупку, а не как цена продажи минус 1 млн рублей.

Для наследства и дарения действует полезное специальное правило. Доходы от продажи недвижимости, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении имущества, либо на расходы дарителя или наследодателя на приобретение объекта, если эти расходы ранее не учитывались в целях налогообложения. Это особенно важно в ситуациях, когда квартира продается вскоре после оформления наследства или дарения и собственник хочет законно уменьшить налог с продажи недвижимости.

 

Примеры расчета налога с продажи недвижимости

Пример 1. Продажа квартиры с учетом расходов на покупку. Квартира куплена за 6,5 млн рублей и продана в 2026 году за 8 млн рублей, при этом минимальный срок владения еще не истек. Налоговая база составит 1,5 млн рублей, потому что продавец вправе учесть расходы на покупку; НДФЛ будет равен 195 тыс. рублей: 1,5 млн × 13%. Этот вариант обычно выгоднее, чем имущественный вычет 1 млн рублей.

Пример 2. Продажа без документов о расходах. Квартира продана за 3 млн рублей, документов о расходах нет, поэтому применяется имущественный вычет 1 млн рублей. Налоговая база составит 2 млн рублей, а НДФЛ при продаже квартиры — 260 тыс. рублей: (3 млн – 1 млн) × 13%. Такой подход прямо используется ФНС в разъяснениях по расчету налога.

Пример 3. Продажа ниже кадастровой стоимости. Квартира продана за 2 млн рублей, но ее кадастровая стоимость на 1 января 2026 года составляет 4 млн рублей. Для целей налогообложения доход будет равен не 2 млн рублей, а 2,8 млн рублей, поскольку 70% кадастровой стоимости больше цены сделки; если применить вычет 1 млн рублей, налоговая база составит 1,8 млн рублей, а НДФЛ — 234 тыс. рублей. Именно поэтому кадастровая стоимость нужно проверять до выхода на сделку, а не после регистрации перехода права.

Пример 4. Наследственная квартира, база выше 2,4 млн рублей. Наследственная квартира продана за 5 млн рублей до истечения трехлетнего срока, а документов о расходах наследодателя нет. После применения вычета 1 млн рублей налоговая база составит 4 млн рублей, поэтому НДФЛ считается так: 312 тыс. рублей за первые 2,4 млн и 240 тыс. рублей с превышения 1,6 млн; итог — 552 тыс. рублей. Этот пример наглядно показывает, что ставка 15% применяется только к части налоговой базы сверх 2,4 млн рублей.

 

 

Налог с продажи квартиры в особых случаях

Если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца нет другой жилой недвижимости, минимальный срок владения составляет 3 года, а не 5 лет; при этом не учитывается жилье, купленное самим продавцом или его супругом в течение 90 дней до продажи старой квартиры. Поэтому при альтернативной сделке «сначала купить новое, потом продать старое» право на льготный срок часто сохраняется.

Для наследства действует сразу несколько преимуществ. Во-первых, минимальный срок владения составляет 3 года, а во-вторых, этот срок считается со дня смерти наследодателя. Если квартира продается раньше, доход можно уменьшить либо на имущественный вычет 1 млн рублей, либо на документально подтвержденные расходы наследодателя на покупку объекта, если такие документы сохранились.

С дарением ситуация зависит от того, кто именно подарил квартиру. Если даритель — член семьи или близкий родственник, для освобождения от НДФЛ при последующей продаже действует трехлетний срок владения; если даритель не является близким родственником, льгота по трехлетнему сроку обычно не применяется, и в общем случае нужно ориентироваться на пятилетний срок. При последующей продаже подаренной квартиры доход можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при получении дара, либо на расходы дарителя на приобретение этой недвижимости, если они документально подтверждены и ранее не использовались в налогообложении.

Перед сделкой продавцу полезно проверить три позиции. Первая — точный срок владения и основание приобретения квартиры, потому что именно это отвечает на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры. Вторая — кадастровая стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент, а третья — комплект документов о расходах на покупку, поскольку именно они часто позволяют законно снизить НДФЛ сильнее, чем стандартный вычет.