Вы наверняка видели в новостях историю, которая произошла с Ларисой Долиной в прошлом году. У певицы украли квартиру, которую в итоге ей вернул суд. Это лишь один из ярких случаев мошенничества с недвижимостью.

К сожалению, точные статистические данные о количестве случаев мошенничества при продаже вторичного жилья в России за 2023 и 2024 годы в открытых источниках отсутствуют. Однако, по сообщениям экспертов и профессиональных сообществ, наблюдается рост активности мошенников на рынке недвижимости. В частности, в 2024 году количество выявленных случаев мошенничества увеличилось на 10% по сравнению с первым кварталом 2023 года. Чтобы вы не оказались в числе тех, кто столкнулся с таким мошенничеством, я и подготовила эту статью. В ней разбираю, как проверить собственника недвижимости, которую хотите приобрести, а также сам объект. Материал поможет вам избежать рисков.

Подписывайтесь на телеграмм-канал журнала «Саппорт» 

Как проверить собственника квартиры

Юридическую проверку квартиры я советую начинать с собственника недвижимости, которую хотите приобрести. Для начала необходимо на сайте ФССП установить наличие у продавца исполнительных производств. При их наличии есть риск столкнуться с запретом регистрационных действий на недвижимость.

Попросите продавца предоставить выписку из БКИ — бюро кредитных историй, заказать которую можно на сайте Госуслуг. Справку подготовят бесплатно.  Именно этот документ покажет предбанкротное состояние продавца. Насторожить должна задолженность по кредитам более 1 млн рублей и наличие просрочек от 3-х месяцев. Именно наличие этих двух факторов будет свидетельствовать о том, что собственник может пойти в процедуру банкротства, а значит сделку может оспорить конкурсный управляющий. А чтобы проверить продавца на банкротство, посетите сайт Федресурс.

Если продавец старше 65 лет, попросите предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Документы нужны, чтобы убедиться в дееспособности продавца, который полностью осознает то, что делает. Дело в том, что большое количество сделок с недвижимостью признаются недействительными, по причине психиатрического заболевания собственника недвижимости, которое могло препятствовать осознанию сути сделки.

На что еще обратить внимание во время проверки квартиры перед покупкой на юридическую чистоту:

  • Частый переход права собственности на квартиру в течении непродолжительного времени. Например за 1-2 года у недвижимости сменилось несколько собственников.
  • Недавнее вступление в наследство — есть риск что появятся наследники, которые могут оспорить сделку.
  • Сделки с использованием средств материнского семейного капитала. В этом случае дети должны быть наделены долями в квартире, а при продаже нужно взять согласие органов опеки на совершение сделки.

 

Как проверить юридически саму квартиру

После проверки собственника квартиры, необходимо удостовериться в чистоте самой недвижимости. В первую очередь начните с перепланировок — есть они или нет. Согласно статье 29 Жилищного Кодекса, ответственность за незаконную перепланировку лежит на нынешнем собственнике, а значит возвести все как было могут заставить именно вас.

0 %
составляет максимальное безопасное значение, на которое может отклонятся стоимость квартиры в меньшую сторону от средней

Чтобы установить наличие перепланировок, достаточно сравнить фактическое состояние квартиры и ее технический план.  Если есть перепланировка, нужно попросить у продавца постановление Администрации города на согласование такой перепланировки.

После того, как проверите недвижимость на перепланировку, я советую обратить внимание на то, насколько на квартиру установлена справедливая рыночная цена. Это средняя стоимость за аналогичный объект.

Порой за низкой ценой скрывается не желание продать быстрее, а желание найти покупателя, который не заметит подвоха. В случае судебного разбирательства, стоимость играет одну из важнейших ролей. Суды уверены, что слишком низкая цена должна была насторожить покупателя.

 

Что нужно запомнить о проверке квартиры перед покупкой

  • Внимательно проверяйте документы на квартиру и на продавца.
  • Не используйте наличный расчет.  Лучше предпочесть аккредитив — способ расчетов через специальный банковский счет. Это безопасно для продавца и для покупателя, так как банк в этом случае выступает третьей стороной, которая до момента перехода права собственности хранит деньги на счету.
  • Удостоверяйте сделку у нотариуса. Это один из способов обезопасить себя, если сомневаетесь в личности продавца.
  • Указывайте полную стоимость в договоре купли-продажи. Цена квартиры относиться к существенным условиям договора. В случае сокрытия реальной стоимости такая сделка может иметь неблагоприятные последствия.
  • Обратитесь к юристу. Специалист поможет минимизировать риски.