Почему недвижимость привлекает мошенников

Меня несколько удивили данные Федеральной нотариальной палаты, согласно которым Москва, в отличие от Московской области, не оказалась среди лидеров по количеству попыток мошенничества, выявленных нотариусами. На мой взгляд, воспринимать такую статистику как свидетельство большей безопасности столичного рынка было бы неправильно. Количество выявленных попыток говорит прежде всего о выявленных случаях, а не обо всех мошеннических схемах, которые существуют на рынке.

Москва и Московская область остаются крайне привлекательными для злоумышленников хотя бы из-за стоимости недвижимости. Цена квартиры, дома, земельного участка или коммерческого объекта здесь может быть кратно выше стоимости сопоставимого имущества во многих других регионах. Поэтому успешная мошенническая операция потенциально приносит преступникам очень крупную сумму.

С этим связан и еще один фактор. Чем дороже актив, тем больше ресурсов злоумышленники готовы потратить на подготовку схемы. Поэтому рассчитывать, что мошенники обязательно выдадут очевидно поддельные документы, странное поведение продавца или грубые ошибки в договоре, я бы не стала.

За годы работы с московской недвижимостью я неоднократно сталкивалась с ситуациями, которые вызывали вопросы уже на этапе подготовки сделки. Практикующий в этой сфере адвокат или опытный риэлтор рано или поздно встречается с сомнительными документами или обстоятельствами. Поэтому при покупке недвижимости я исхожу не из презумпции того, что все документы правильные, а из необходимости проверить юридически значимые обстоятельства самостоятельно.

 

Читайте также:

 

 

Почему одного нотариуса недостаточно

Сегодня возможностей для проверки недвижимости стало значительно больше. Появились электронные сервисы, развиваются государственные информационные системы, а многие сведения об объекте и совершавшихся с ним действиях можно проверить значительно быстрее, чем раньше. Но наличие инструментов еще не означает, что участник сделки знает, каким из них воспользоваться и на что именно обратить внимание.

В этом и заключается одна из главных проблем самостоятельной проверки. Можно запросить большое количество документов, проверить десятки сведений и в итоге пропустить одно обстоятельство, которое окажется решающим. Чтобы правильно проверять недвижимость, нужно понимать не только где искать информацию, но и что именно искать в конкретной сделке.

Опыт здесь имеет большое значение. После сопровождения большого количества сделок начинаешь обращать внимание не только на документы, но и на нестыковки в поведении сторон, последовательность предыдущих переходов права, необычные условия расчетов или попытки неоправданно ускорить сделку. Отдельный факт может выглядеть совершенно безобидно, но несколько таких обстоятельств вместе уже дают повод провести более глубокую проверку.

 

Особенно опасно соглашаться на «особые условия»

Отдельно я рекомендую настороженно относиться к предложениям изменить реальные условия сделки только на бумаге. Один из распространенных примеров — просьба указать в договоре стоимость выше или ниже той суммы, которую стороны фактически передают друг другу. Для участника сделки это может выглядеть как техническая договоренность, которая помогает другой стороне решить налоговый, кредитный или иной вопрос.

Но соглашаясь на такую схему, человек сознательно создает расхождение между документами и реальными обстоятельствами сделки. Если впоследствии возникнет спор, доказывать, сколько денег было передано на самом деле и о чем договаривались стороны, станет значительно сложнее. Кроме гражданско-правовых рисков, обстоятельствами такой сделки могут заинтересоваться банк или правоохранительные органы — в зависимости от конкретной ситуации и целей, ради которых стороны исказили сведения.

Поэтому принцип здесь достаточно простой. Если для совершения сделки вам предлагают указать недостоверные сведения, оформить дополнительные документы, не соответствующие реальным договоренностям, или совершить действия, законность которых вызывает сомнения, это повод не ускорять сделку, а остановиться и проверить ее еще раз.

 

 

Чем может помочь профессиональная проверка сделки

Когда речь идет о недвижимости стоимостью в миллионы или десятки миллионов рублей, я считаю экономию на профессиональной проверке сомнительным решением. Для многих покупателей квартира становится самым дорогим приобретением в жизни, на которое они годами копили деньги или ради которого берут ипотеку на десятилетия. Цена юридической ошибки в такой ситуации несопоставима со стоимостью сопровождения сделки.

Задача специалиста заключается не просто в том, чтобы посмотреть договор перед подписанием. Необходимо понять историю объекта, проверить документы и полномочия участников, увидеть потенциально спорные обстоятельства и оценить их в совокупности. В разных сделках набор рисков будет разным, поэтому универсального списка документов, после получения которого любую недвижимость можно автоматически признать безопасной, не существует.

Есть и еще один практический момент, на который я хочу обратить внимание. Привлекая квалифицированного специалиста, участник сделки не только получает профессиональную помощь, но и перестает оставаться один на один с процедурой, в которой цена ошибки чрезвычайно высока. Самостоятельно проводя сделку, покупатель или продавец фактически принимает связанные с такой самостоятельностью риски на себя.

 

Нотариальная сделка — инструмент защиты, а не абсолютная гарантия

Я бы не противопоставляла нотариуса, юриста, риэлтора и самого участника сделки. У каждого из них своя роль, а безопасность складывается именно из нескольких уровней проверки. Нотариальное оформление может быть важным элементом этой системы, но относиться к нему как к гарантии того, что больше ничего проверять не нужно, опасно.

Чем дороже недвижимость и сложнее история объекта, тем важнее критически оценивать документы и обстоятельства сделки. Если другая сторона торопит, предлагает необычную схему расчетов, просит указать недостоверную цену или дает противоречивые объяснения, эти сигналы нельзя игнорировать только потому, что впереди сделку будет удостоверять нотариус. В операциях с недвижимостью здоровая осторожность обычно обходится значительно дешевле доверчивости.