По договору купли-продажи продавец передает земельный участок в собственность покупателю, а покупатель принимает его и платит согласованную цену. Земельный участок относится к недвижимости, поэтому к сделке применяют специальные правила о продаже недвижимого имущества (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор составляют письменно в виде одного документа, который подписывают продавец и покупатель (ст. 550 ГК РФ).

Само подписание договора еще не делает покупателя собственником участка. Переход права собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН. Покупатель становится собственником после того, как Росреестр внесет запись о переходе права.

 

Когда нужен договор продажи земельного участка

Договор нужен, когда собственник передает участок другому гражданину, предпринимателю или организации за деньги. Например, собственник продает дачный участок соседу, организация приобретает землю под склад или предприниматель покупает участок для хозяйственной деятельности. Если участок передают бесплатно, применяют договор дарения, а при обмене одного имущества на другое — договор мены.

До сделки убедитесь, что участок стоит на государственном кадастровом учете. Продать участок, который не прошел кадастровый учет, нельзя (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Кроме того, с 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ участка становится основанием для приостановления регистрационных действий по договору (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Отдельно проверьте, есть ли на земле здания и сооружения, принадлежащие продавцу. Если участок и расположенное на нем здание принадлежат одному собственнику, по общему правилу нельзя продать землю отдельно от здания. Их отчуждают вместе, кроме прямо предусмотренных законом случаев (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

 

Читайте по теме:

 

 

Что обязательно указать в договоре купли-продажи земельного участка

Главные условия договора — предмет сделки и цена. Из договора должно быть понятно, какой именно земельный участок продают. Если определить объект по тексту невозможно, договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Цена также должна быть согласована письменно, иначе договор продажи недвижимости не считается заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы участок можно было однозначно определить, укажите его кадастровый номер. Дополнительно перенесите из ЕГРН площадь, адрес или описание местоположения, категорию земель и вид разрешенного использования. Если на участке находятся здания или другие зарегистрированные объекты, укажите сведения и о них. Чем точнее договор совпадает с ЕГРН, тем меньше риск ошибок при регистрации.

В договор также стоит включить сведения о сторонах, порядке расчетов, сроке передачи участка, правах третьих лиц и имеющихся ограничениях. Продавец обязан сообщить покупателю известную ему информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец умышленно сообщил недостоверные сведения, покупатель в предусмотренных законом случаях может потребовать уменьшения цены или расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

 

Как составить договор купли-продажи участка

Составляйте договор по сведениям из актуальных документов, а не по старому договору продавца или объявлению о продаже. Сверьте кадастровый номер, площадь, характеристики земли и сведения о зарегистрированных правах с ЕГРН. Ошибка в одной цифре кадастрового номера может превратить простую сделку в переписку с Росреестром.

Помимо обязательных условий полезно заранее прописать, когда покупатель платит деньги, когда продавец передает землю, кто оплачивает расходы по сделке и что происходит при задержке платежа или регистрации. Для бизнеса также важно определить полномочия подписанта и проверить, не требует ли покупка или продажа земли корпоративного одобрения.

 

Скачать образец

 

Данные продавца и покупателя

Если сторона договора — гражданин, укажите фамилию, имя, отчество, паспортные данные и адрес регистрации. Если договор подписывает представитель, внесите сведения о нем и о доверенности. При подаче документов представитель гражданина подтверждает полномочия нотариальной доверенностью, если закон не предусматривает исключение (ч. 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Для организации укажите полное наименование, ОГРН, ИНН и адрес. Также запишите должность и Ф. И. О. представителя, который подписывает договор, и основание его полномочий. Например, генеральный директор действует на основании устава, а представитель — на основании доверенности.

Если участок покупает или продает ООО, дополнительно проверьте корпоративные документы. Сделка с землей может оказаться крупной и потребовать согласия участников общества, если отвечает установленным законом признакам крупной сделки (ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ).

 

Описание земельного участка и цена

В разделе об участке прежде всего укажите кадастровый номер. Затем перенесите из ЕГРН площадь, адрес или описание местоположения, категорию земель и вид разрешенного использования. Если продается доля в праве собственности, укажите ее размер и учтите специальные требования к форме сделки.

Цена должна относиться ко всему продаваемому объекту и быть понятна без дополнительных расчетов. Если стороны договорились о конкретной сумме, зафиксируйте ее в рублях. Не оставляйте цену на уровне «по договоренности сторон» или «по рыночной стоимости», если из договора нельзя определить точную сумму. Для недвижимости согласованная цена относится к существенным условиям договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Не путайте договорную и кадастровую стоимость. Стороны обычно сами определяют цену сделки, если специальное правило не предусматривает иное. Кадастровая стоимость при этом может иметь значение для налогов, пошлины и оценки экономических последствий сделки.

 

Права, обязанности и порядок расчетов по договору

В договоре укажите, когда продавец должен передать участок, а покупатель — заплатить деньги. Можно предусмотреть оплату до регистрации, после нее или разделить сумму на несколько платежей. Если платежи идут частями, пропишите сумму и срок каждого платежа, чтобы стороны одинаково понимали график расчетов (ст. 486, 489 ГК РФ).

Для крупной суммы безопаснее использовать банковский инструмент, при котором продавец получает деньги после выполнения согласованных условий. Конкретный способ стороны выбирают сами. В договоре важно указать реквизиты счета, момент исполнения обязанности по оплате и документ, который подтверждает расчет. Если покупатель получает участок до полной оплаты, проверьте условие о залоге. По общему правилу переданное, но еще не оплаченное имущество при продаже в кредит считается находящимся в залоге у продавца, если стороны не предусмотрели другой порядок (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Пропишите и порядок фактической передачи участка. По общему правилу недвижимость передают по передаточному акту или другому подписанному сторонами документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В нем можно зафиксировать состояние участка, отсутствие претензий и дату фактической передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

 

Что проверить перед подписанием образца договора продажи земельного участка

Перед подписанием еще раз сравните договор с актуальными сведениями ЕГРН. Кадастровый номер, площадь и другие характеристики не должны расходиться с реестром. Проверьте также, что продавец действительно вправе распоряжаться участком и что в отношении недвижимости нет неожиданного ареста, ипотеки или другого ограничения.

Особое внимание уделите границам. В ЕГРН должны быть сведения об их местоположении. Если таких сведений нет, регистрационные действия по договору приостановят, поэтому проблему лучше решить до подписания и расчета (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Проверьте и то, что стороны не включили запрещенные условия. Нельзя, например, предоставить продавцу право в любой момент выкупить участок обратно по собственному желанию, запретить покупателю в дальнейшем распоряжаться землей или исключить ответственность продавца при появлении прав третьих лиц. Такие условия недействительны (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

 

Как оформить продажу земельного участка

Продажа участка состоит не только из подписания договора. Сначала стороны проверяют объект и документы, затем согласовывают договор и порядок расчетов. После подписания нужно зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.

Заранее определите последовательность действий. Например, стороны подписывают договор, покупатель размещает деньги на согласованном банковском инструменте, документы уходят на регистрацию, а продавец получает оплату после регистрации перехода права. Такой порядок уменьшает риск ситуации, когда одна сторона уже передала деньги или имущество, а другая еще не выполнила встречное обязательство.

 

Какие документы нужны для купли-продажи участка

Основной документ сделки — договор купли-продажи. Кроме него, состав документов зависит от собственника участка, семейного положения продавца, наличия представителя, возраста собственника и особенностей самой земли.

До сделки обычно проверяют паспорт продавца, свежие сведения ЕГРН, документ, на основании которого продавец получил участок, а также документы на расположенную на земле недвижимость.

Если действует представитель, нужна доверенность. Если имущество является общим имуществом супругов, проверьте необходимость нотариального согласия второго супруга. Когда собственник — несовершеннолетний или гражданин, признанный ограниченно дееспособным, действуют специальные правила. Сделка по отчуждению такой недвижимости требует нотариального удостоверения, а при распоряжении имуществом несовершеннолетнего необходимо учитывать требования об участии органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Организации дополнительно готовят документы о полномочиях подписанта и необходимые корпоративные решения. Покупателю полезно запросить эти документы до перечисления денег, особенно если стоимость земли существенна для бизнеса.

 

Подписание договора продажи земельного участка

Обычный договор продажи целого земельного участка стороны могут заключить в простой письменной форме. Общего требования удостоверять у нотариуса каждую такую сделку нет (ст. 550 ГК РФ). Но закон предусматривает случаи, когда нотариальная форма обязательна.

Например, нотариус по общему правилу нужен при отчуждении отдельной доли в праве общей собственности на недвижимость. При этом закон предусматривает исключения, в том числе ситуацию, когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Нотариальная форма также обязательна при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному собственнику (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Перед подписью проверьте финальную версию договора целиком.

Кадастровый номер, цена, банковские реквизиты и Ф. И. О. сторон относятся к тем данным, где даже небольшая техническая ошибка создает лишние проблемы. Если договор состоит из нескольких экземпляров, их содержание должно совпадать.

 

Государственная регистрация перехода права собственности

После заключения договора зарегистрируйте переход права собственности в ЕГРН. Без регистрации покупатель не становится собственником участка, даже если полностью рассчитался с продавцом и уже пользуется землей (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Документы можно подать в предусмотренном законом порядке, в том числе через МФЦ или в электронной форме. Общий срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней при подаче непосредственно в орган регистрации прав и девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Для отдельных ситуаций закон устанавливает другие сроки (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Для организаций действует отдельное правило подачи документов. Юридические лица в предусмотренных законом случаях направляют заявления и документы в электронной форме. Исключение предусмотрено, в частности, когда стороной сделки является гражданин (ч. 1.6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). До подачи еще раз проверьте наличие сведений о границах участка в ЕГРН. Если границы не внесены, Росреестр приостановит регистрацию по договору. В такой ситуации сначала потребуется решить вопрос с кадастровыми работами и сведениями реестра (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

 

На что обратить внимание при купле-продаже земельного участка

Проверять нужно не только текст договора. Основные риски часто находятся в документах на землю, истории права собственности и фактическом состоянии участка. Поэтому до передачи денег сопоставьте сведения из нескольких источников и осмотрите сам объект.

 

Проверка собственника и сведений об участке

Начните с ЕГРН. Выписка содержит описание объекта, зарегистрированные права, ограничения и обременения, а также ряд сведений, которые помогают оценить юридическое состояние недвижимости (ч. 7 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Сведения из выписки считаются актуальными на дату ее подписания, поэтому для сделки лучше получать свежий документ (ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если собственник участка — гражданин, учтите особенности доступа к персональным данным ЕГРН. Обычная выписка третьего лица может не содержать Ф. И. О. собственника, если правообладатель не разрешил предоставлять эти данные. Закон позволяет собственнику открыть доступ к персональным данным, а в предусмотренных случаях сведения также можно подтвердить через нотариуса (ч. 1.3 ст. 62, ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Не ограничивайтесь одной выпиской. Попросите продавца показать документ, на основании которого он получил землю. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, судебный акт или другой документ. Сопоставьте сведения в нем с ЕГРН и текущими документами продавца.

 

Ограничения, обременения и границы участка

Проверьте ипотеку, аренду, сервитуты, аресты и запреты регистрационных действий. Покупатель должен заранее понимать, какие права третьих лиц сохранятся после сделки и можно ли использовать землю так, как он планирует. По общему правилу продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять объект с такими правами (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Например, покупателю бизнеса может понадобиться участок для склада, а его разрешенное использование не позволит разместить такой объект без дополнительных процедур. Продавец обязан сообщить известную ему информацию об ограничениях использования земли и других обстоятельствах, которые могут повлиять на решение покупателя о сделке (п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ).

Участки некоторых категорий имеют специальные правила оборота. Например, при продаже земли сельскохозяйственного назначения субъект РФ, а в предусмотренном региональным законом случае муниципальное образование, по общему правилу имеет преимущественное право покупки. Продавцу нужно заранее соблюсти установленный порядок извещения, иначе сделка может оказаться ничтожной (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Проверьте границы не только по документам, но и фактически. Если забор стоит не там, где проходят юридические границы, после покупки может возникнуть спор с соседями. А отсутствие сведений о местоположении границ в ЕГРН теперь мешает зарегистрировать переход права по договору (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).