Законодательство Беларуси создает прозрачные, но строгие условия для владения и использования земли иностранными инвесторами. Основной доступный инструмент — долгосрочная аренда, которая позволяет реализовывать инвестиционные проекты, включая строительство и инфраструктуру.

Главное — правильно выбрать форму владения, провести юридическую проверку участка и учитывать все процедурные нюансы. Грамотно оформленные права и инвестиционный договор обеспечат защиту интересов инвестора и стабильность проекта. Подробнее обо всем читайте далее.

 

В нашем телеграм-канале мы публикуем аналитику из мира бизнеса, новости про изменения, проверенные образцы документов и другие материалы для вашей безопасной работы.

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить >>>

 

Может ли иностранная компания приобрести землю в Беларуси

Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле, иностранные юридические лица не могут приобретать земельные участки в собственность. Для них доступна только форма аренды.

Для иностранных граждан и лиц без гражданства действует аналогичное ограничение, однако закон делает несколько исключений. Иностранцы могут иметь участок в частной собственности или в пожизненном наследуемом владении, если речь идет о земле под жилой дом, дачу или садовый участок.

Такие исключения применяются, если:

  • участок получен по наследству;
  • выделен для обслуживания унаследованного имущества;
  • приобретен вместе с недвижимостью по сделке или решению суда;
  • перешел в результате брака с гражданином Беларуси при разделе имущества.

 

Ограничения по видам и площади земель

Перечень земель, которые не подлежат передаче в частную собственность, закреплен законом. Это правило распространяется на всех пользователей — как белорусских, так и иностранных. В частную собственность нельзя передавать земли:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения;
  • лесного и водного фонда;
  • занятые транспортной инфраструктурой или землями общего пользования.

 

Также нельзя оформить в собственность участки:

  • с объектами, находящимися только в госcобственности;
  • загрязненные радиацией;
  • где расположены месторождения полезных ископаемых;
  • предназначенные по градостроительной документации для иных целей.

 

В ряде случаев такие земли могут предоставляться на правах аренды или временного пользования. Срок аренды:

  • для земли в частной собственности — без ограничений;
  • для государственной — в зависимости от цели, но не более 99 лет.

 

Минимальные сроки также установлены законом:

  • для сельхозземель — от 10 лет;
  • для строительства капитальных объектов — не меньше нормативного срока их возведения или эксплуатации;
  • для участков с водными объектами — не дольше срока аренды водоема.

 

Как лучше структурировать сделку

Выбор формы зависит от цели и статуса участка. Иностранный инвестор может получить землю через аукцион на право аренды, который проводит местный исполнительный орган. Однако если участок нужен под строительство, удобнее создать местное юридическое лицо, поскольку использование земли без этого затруднено.

Белорусские компании в отдельных случаях могут получить землю без аукциона — например, под социально значимые проекты или в сельской местности. Для иностранного инвестора такая возможность возможна только по решению Правительства на основании указа или поручения Президента.

Если участок уже принадлежит белорусской компании, оптимальный вариант — приобрести долю в ее капитале и получить контроль над землевладельцем. Это позволяет использовать землю по назначению или изменить ее целевое использование в рамках закона.

 

Если участок уже принадлежит белорусской компании, оптимальный вариант — приобрести долю в ее капитале и получить контроль над землевладельцем.

 

Для крупных инфраструктурных проектов применяются формы концессии или государственно-частного партнерства (ГЧП). Иностранный инвестор может выступать инициатором проекта или участником конкурса, однако стороной договора ГЧП может быть только белорусская организация, где инвестор владеет долей.

По концессионным договорам таких ограничений нет, но льготы и преференции чаще предоставляются только белорусским юридическим лицам.

Кроме того, инвесторы могут получить участок без аукциона для реализации проектов, включенных в перечень приоритетных инвестиционных программ или зарегистрированных инвестдоговоров.

 

Необходимые разрешения и сроки

Если участок получен по результатам аукциона, он уже зарегистрирован, и требуется только регистрация права аренды. Весь процесс — от оформления результатов аукциона до регистрации права — занимает до одного месяца.

Заключение инвестиционного договора требует больше времени: согласование условий с Правительством, подписание и регистрация в реестре инвестдоговоров могут занять до 6 месяцев. После этого разрабатываются материалы для согласования места размещения участка и проектная документация — еще 1–2 месяца.

Для использования лесных или сельхозземель может потребоваться разрешение Президента, что увеличивает сроки.

При реализации проектов ГЧП договор должен быть заключен в течение 12 месяцев после определения победителя конкурса. Если проект инициирует частный партнер и конкурентов нет, соглашение можно заключить без конкурса — через прямые переговоры.

Концессионный договор подписывается не позднее чем через 3 месяца после завершения конкурса, но полный цикл процедур занимает не менее 12 месяцев.

Если сделка предполагает приобретение контроля над белорусским землепользователем, может потребоваться согласование антимонопольного органа. Срок рассмотрения — до 2 месяцев.

 

Проверка земельного участка (due diligence)

Перед покупкой или арендой проводится юридическая проверка участка. Она включает анализ:

  • документов текущего землепользователя;
  • прав на объекты недвижимости;
  • наличия ограничений, залогов, судебных запретов, банкротства;
  • соответствия фактического состояния участка документации.

 

Дополнительно проверяются градостроительные ограничения — можно ли использовать землю для инвестиционного проекта или изменить ее целевое назначение.

 

Читайте также:

 

Изменение целевого назначения земли

Закон допускает изменение целевого назначения участка. Решение принимают компетентные органы — местные исполкомы, администрации СЭЗ или парка «Великий камень». Если участок относится к сельхозземлям или лесфонду, требуется согласие Президента.

Когда земля предоставляется под строительство, изменение назначения осуществляется одновременно с выдачей разрешения на проектные работы и строительство. Процесс занимает около 2 месяцев.

Риски отказа связаны с:

  • законодательными запретами на перевод определенных категорий земель;
  • несоответствием градостроительным нормам;
  • экологическими ограничениями.

 

Как защитить свои права

В Беларуси действует обязательная государственная регистрация прав на землю. Срок регистрации — до 6 месяцев с момента возникновения права. Только зарегистрированные права подлежат судебной защите. Титульное страхование не предусмотрено, однако риски можно частично покрыть через страхование гражданской ответственности.

При изъятии земли для государственных нужд собственнику компенсируется рыночная стоимость зданий, благоустройства и зеленых насаждений, но не меньше стоимости аналогичного объекта.

В рамках инвестиционных договоров инвесторам предоставляются гарантии и льготы:

  • стабилизационные оговорки;
  • возможность выбора иностранного арбитража — ad hoc по регламенту ЮНСИТРАЛ, ICSID (Вашингтонская конвенция 1965 г.) или другой арбитраж, указанный в договоре.

 

Налоги и платежи

Земельный налог уплачивается только за участки в собственности или постоянном пользовании. Для иностранных инвесторов, которым земля предоставляется в аренду, применяются арендные платежи.

Размер годовой арендной платы зависит от кадастровой стоимости и коэффициента (от 0,00025 до 0,03) в зависимости от назначения участка. Плата может изменяться при пересмотре кадастровой стоимости или по заявлению арендатора.

Для резидентов свободных экономических зон (СЭЗ), реализующих инвестпроекты, устанавливается фиксированная арендная плата, которая не меняется весь срок действия договора. Льготы предусмотрены также для социально значимых проектов и для всех новых строений — в течение первого года эксплуатации.

Право аренды, за которое внесена плата, может быть передано другому лицу по договору уступки, но в этом случае операция облагается НДС.

Сделки с правами на землю могут подпадать под контроль трансфертного ценообразования, если участвуют взаимозависимые стороны или иностранные контрагенты.