В своей практике я часто встречала бизнесменов, которые покупали недвижимость под офис или объект торговли, но затем сносили объект по решению суда. Причем за свой счет. Так обычно происходит тогда, когда объект признают самовольной постройкой. Чтобы вы не оказались в такой ситуации, я советую придерживаться алгоритма, который поможет проверить, приобретаете вы самовольную постройку или объект, который возвели законно. Скажу наперед, что только справки из ЕГРН об объекте будет недостаточно. Итак, вот как нужно действовать.

Что является самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ

Согласно ГК РФ, самостроем признают здания и сооружения, которые имеют хотя бы один из следующих признаков

  • их возвели на земельном участке, который не предоставили в установленном порядке;
  • их возвели на участке, строительство объектов на котором запрещено;
  • их создали без законных согласований и разрешений и с нарушением строительных норм и правил.

 

У того, кто возвел самовольную постройку, право собственности на нее не возникает. Он не может ей распоряжаться, а значит, не может продавать, сдавать в аренду или совершать любые другие сделки.

 

Шаг 1. Проверить, не находится ли объект в реестре самовольных построек

Я советую начать проверку именно с этого шага, потому что он поможет вам не тратить время на всю остальную проверку. Объясню. Региональные власти каждый год утверждают свои перечни самовольных построек. Например, в Москве это Постановление Правительства города от 11 декабря 2013 года № 819-ПП. А в Московской области есть свой реестр самовольных построек — его можно посмотреть на сайте Госстройнадзора.

Если объект, который вы хотите приобрести, входит в подобный перечень, почти со 100% уверенностью можно заявить, что он соответствует всем признакам самовольной постройки. А собственник такой недвижимости точно получить иск от властей с требованием снести объект. Поэтому, если нашли здание в списке, можно дальше не переходить к следующему шагу проверки, отказаться от его покупки и поискать более безопасный вариант.

Чтобы проверить земельный участок, используйте онлайн сервис в Telegram. С его помощью сможете в течение пары минут получить общие сведения о земельном участке. А чтобы получить полную проверку земельного участка, вы можете заказать подробный отчет в виде презентации с градостроительным анализом и оценкой рисков.

 

Шаг 2. Запросить у собственника разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию

Разрешение на строительство, соответственно, разрешает возведение объекта. Акт ввода в эксплуатацию устанавливает, что объект возвели без нарушений и здание «завтра не упадет».

Ваша задача определить в обоих документах разрешенную для строительства площадь объекта. Допустим,  если по бумагам ввели в эксплуатацию 1000 кв.м., а вам продают 1200 кв.м. и продавец не может документально обосновать, откуда взялись дополнительные 200 кв. м., то советую отказаться от сделки. Скорее всего здание – самовольно возведенная постройка.
.

Важно! Площадь объекта, которая указана в ЕГРН, не означает, что данная площадь легальная. Фактически, огромное количество самовольных построек зарегистрировано в ЕГРН.

Обращу внимание на одну деталь. Форма, содержание, орган, который выдал разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, устанавливают на момент возведения объекта. Это значит, что если в период постройки здания для этого не нужно было получать разрешение, то признать постройку самовольной из-за того, что разрешения нет, те же городские власти не смогут. Так что советую проверить и это тоже.

 

 

Шаг 3. Изучить данные в БТИ

Пока проверяете разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию, советую запросить в БТИ актуальные поэтажные планы и экспликации. Объекты, которые возвели без согласований, отображают в планах в красных линиях, а на документах БТИ ставит штамп «разрешение на переоборудование не предъявлено». В экспликация также указывают на отсутствие разрешительной документации.

 

Выбираем объект
Что не считается самостроем по ГК РФ:

Объект построили до 1995 года и его площадь, этажность, количество помещений не менялось. Это можно проверить, сравнив документы БТИ, то есть поэтажные планы и экспликации, датированные до 1995 года, и актуальные данные БТИ.
Объект не является недвижимостью, то есть не имеет неразрывной связи с землей и его можно перенести без затрат. Данный признак кажется очевидным, ведь, если объект – не недвижимость, значит не было строительства, а значит и самовольного строительства по определению быть не может. Но бывают случаи, когда органы власти ошибочно считают биотуалеты объектами недвижимости и пытаются признать такие объекты самовольными постройками.
Есть вступившее в силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку, то есть, постройка была легализована.
Собственник земельного участка не знал и не мог знать об ограничениях на строительство. Например, если органы власти считают, что в отношении вашего земельного участка установлена зона с особыми условиями территорий, которая запрещает строительство, но информация о такой зоне отсутствует и в ЕГРН и в данных публичной кадастровой карты.

 

Шаг 4. Убедиться, что у застройщика были права на земельный участок

При проверке здания необходимо убедиться, что у застройщика, который и является собственником недвижимости, были права на возведение объекта на земельном участке, на котором стоит строение. Если собственник недвижимости и земли под ней на момент строительства совпадает, то все в порядке.

Собственник здания и земли могут не совпадать. Это нормально. Ведь землей под зданием его владелец на момент строительства объекта мог распоряжаться на правах аренды или другом праве. В таком случае задача – проверить условия предоставления земли. Например, когда те же органы власти дают в аренду участок, то указывают, что сдают его без права на строительство. Соответственно, если вы покупаете строение, землю под которым собственник запретил использовать под строительство, то такой объект автоматически признается самовольной постройкой.