Покупка здания или помещения всегда сопровождается правовыми рисками. Чтобы не потратиться зря и не нажить себе проблем, нужно обязательно проверять и сам объект, и земельный участок, на котором он расположен. Дальше расскажу, какие 5 шагов предпринять для проверки любого объекта недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту.

 

Шаг 1. Заказать выписки из ЕГРН

Чтобы провести юридическую проверку недвижимости перед покупкой, в первую очередь вам понадобятся два вида выписок из ЕГРН — об основных правах и характеристиках и о переходе прав на объект. Разберемся с каждой.

Выписка об основных правах и характеристиках объекта недвижимости

В ней — основная информация об объекте: площадь, адрес, кадастровый номер, данные о собственнике и дате регистрации права собственности, а также об обременениях.

Рекомендую обратить внимание именно на графу «обременения» — в ней есть информация о запрете проведения госрегистрации. Такое ограничение устанавливает суд в рамках обеспечительных мер, налоговая, судебные приставы или МВД, если объект — вещественное доказательство по делу. Запрет на госрегистрацию перехода прав собственности в отношении недвижимости автоматически означает, что заключить договор купли-продажи имущества невозможно.

Кроме того, в графе «обременения» может быть информация о заключенных договорах аренды. Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, смена собственника объекта недвижимости — это не основание для расторжения договора аренды. Значит, если вы в выписке видите, что в отношении объекта заключили договор аренды до 2030 года, это значит, что арендатор раньше никуда не съедет. Конечно, если он не нарушает договор — в таком случае ему объект все же придется покинуть.

Если у объекта есть арендатор, а вы планировали пользоваться им сами — это плохо. Но если вы покупаете недвижимость, чтобы потом самому сдавать ее в аренду, это даже плюс — не надо будет искать нового арендатора. Но в таком случае надо обязательно проверить договоры с текущими арендаторами. Ведь «сидеть» в помещении они будут на условиях, которые установил прошлый собственник. Новый договор с новыми условиями заключить без согласия арендатора не получится.

Выписка о переходе прав на объект недвижимости

В этой выписке — информация о бывших собственниках объекта, и о том, в результате какой сделки права передали следующему собственнику.

Смотрите в выписке данные не только о нынешнем владельце, но и о предыдущих, чтобы увидеть всю цепочку перехода объекта от одного лица к другому. У бывших собственников проверяйте наличие признаков банкротства. Почему это важно? По Закону о банкротстве кредиторы банкрота могут подать заявления о недействительности сделки по переходу прав на объект. В таком случае есть риск, что недвижимость, которую вы покупаете, будет передана в конкурсную массу банкрота.

Чтобы проверить бывшего собственника на признаки банкротства, пригодятся:

  • Газета «Коммерсантъ». Там публикуют сообщения кредиторов, которые планируют обратиться с заявлением о банкротстве.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Если процедура банкротства уже введена, информация об этом появится в ЕГРЮЛ.
  • Банк исполнительных производств. Если в отношении юрлица есть требования свыше 2 миллионов рублей, а физлица — более 500 тысяч рублей, они могут через 3 месяца подать заявление о банкротстве предыдущего собственника объекта.
  • Картотека арбитражных дел. Укажите в поиске ИНН предыдущего собственника. Там точно увидите обращался ли кто-то с заявлениями о банкротстве.

 

Как заказать выписки из ЕГРН для проверки объекта недвижимости перед покупкой

Если собственник объекта — юридическое лицо, заказывайте выписку сами через Госуслуги или МФЦ. Если физлицо — вы можете запросить выписку у собственника объекта или у нотариуса. Если берете выписку у собственника, проверяйте все печати, которые подтвердят достоверность и актуальность документа. Нотариус же запросит выписку, только если у него будут подтверждающие сделку бумаги — соглашение о задатке или предварительный договор.

Учтите: с 1 марта 2023 года информация о физических лицах, которая содержится в ЕГРН, обезличена. Если вы не заинтересованное лицо в отношении объекта, а его собственник — физлицо, в соответствующей графе выписки вам это и укажут. Будет написано просто «Физическое лицо» — без ФИО. А значит, идентифицировать владельца объекта будет невозможно.

Проверку недвижимости перед покупкой можно запросить и на портале Росреестра. Там, в частности, можно взять и выписки из ЕГРН — для этого нужна авторизация через Госуслуги.

 

Шаг 2. Запросить правоустанавливающие документы

Проверка правоустанавливающих документов при покупке недвижимости — шаг, который нельзя пропускать. Вам в первую очередь понадобится свидетельство о праве, в котором будет указано, на основании каких документов зарегистрировали право собственности. Это может быть договор купли-продажи, документы о внесении имущества в уставной капитал, договоры дарения, приватизация. Не просто запросите эту бумаги, но и убедитесь в их достоверности.

 

Шаг 3. Узнать, нет ли в отношении объекта судебных разбирательств

Проверить, не фигурирует ли спорный объект в судебных разбирательствах, можно на сайте ras.arbitr.ru в разделе «Банк решений». В графе «Текст решения» укажите кадастровый номер объекта. Система выдаст судебные акты, в которых фигурирует недвижимость, которую вы планируете приобрести. В актах могут быть сведения о предъявленных исках в отношении объекта, связанные с признанием его самовольной постройкой, спорами по аренде здания или земельного участка. Внимательно изучите и ознакомьтесь с актами, проверьте корректность поисковых ответов.

 

Шаг 4. Проверить объект на признаки самовольного строительства

Алгоритм, как выяснить, не является ли объект самовольной постройкой, мы давали в отдельной статье. Рекомендуем ознакомиться с ним, чтобы не купить здание под снос.

 

Шаг 5. Проверить права на земельный участок и зону, в которую входит объект

Запросите правоустанавливающие документы на участок, выписки из ЕГРН, уточните информацию о судебных спорах — всё то же, что и в алгоритме выше. Но тут особенное внимание уделите собственнику: если он не указан, значит, в отношении земли должен быть договор аренды. А значит, если вы покупаете объект, вам придётся связываться с арендодателем и оплачивать арендные платежи за землю.

Если собственник недвижимости и земельного участка совпадает, проверьте, в какую зону выходит объект, какой вид использования разрешен на данном участке. Бывает, бизнесмены покупают землю, а потом выясняют, что это особая зона, поэтому единственное, что можно на этом участке делать — выращивать траву и загорать. Пользоваться земельным участком в таком случае становится невозможно.

Перед покупкой проверьте, не находится ли объект или участок в зоне комплексного развития территории (КРТ). Сделать это можно с помощью сервиса «Проверка нахождения объекта в границах КТР» на сайте investmoscow.ru. КРТ — это зона, в которой планируется строительство определенных социально-значимых объектов. Земельные участки, которые в этой зоне находятся, подлежат выкупу для государственных и муниципальных нужд. А это значит, что покупая объект в зоне КРТ, вы в 90% случаев получите от госорганов требование о выкупе, которое нельзя будет проигнорировать. Иначе говоря, ваш объект просто изымут.

 Сайты для проверки недвижимости перед покупкой: