В каких случаях заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор используют, когда продавец и покупатель уже согласовали будущую сделку, но пока не готовы заключить основной договор. Например, покупателю нужно получить ипотеку, продавцу — снять обременение, оформить наследство или подготовить недостающие документы. По предварительному договору стороны принимают на себя обязанность заключить в будущем основной договор на согласованных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: образец

 

Скачать образец договора

 

Сам по себе предварительный договор не передает недвижимость покупателю. После его подписания продавец остается собственником, а покупатель не получает права владеть или распоряжаться объектом. Переход права потребуется отдельно оформить после заключения основного договора.

Для бизнеса предварительный договор позволяет закрепить коммерческие условия на время юридической проверки объекта. Покупатель может проверить право собственности, арендаторов, обременения, разрешенное использование и техническое состояние здания. Продавец при этом получает установленный срок, в течение которого контрагент должен завершить проверку и принять решение о сделке.

Предварительный договор купли-продажи нужно отличать от соглашения о намерениях, в котором стороны лишь фиксируют намерение продолжить переговоры. Предварительный договор обязывает продавца и покупателя заключить основную сделку на согласованных условиях, а соглашение о намерениях может не создавать такой обязанности. Поэтому в документе следует прямо указать объект, цену, срок и обязанность сторон подписать основной договор.

 

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости нужно точно описать объект, которую стороны намерены продать и купить. Укажите вид объекта, адрес, кадастровый номер, площадь и другие сведения из ЕГРН. Если из договора нельзя понять, о какой именно квартире, доме, здании или земельном участке идет речь, суд может признать предмет сделки несогласованным (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Для зарегистрированной недвижимости указывают адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и вид объекта. Для земельного участка также имеет значение категория земель и вид разрешенного использования. Сведения следует брать из актуальной выписки из ЕГРН, а не из объявления продавца или старого технического паспорта.

Цену лучше установить непосредственно в предварительном договоре. Можно указать единую стоимость объекта или порядок ее расчета, который не зависит от дальнейших переговоров. Формулировка о том, что стороны определят цену позднее, создает риск: контрагент сможет потребовать другую сумму или отказаться от сделки из-за отсутствия окончательной договоренности.

В договоре также устанавливают срок подписания основного документа. Его можно определить календарной датой или периодом, который исчисляется после конкретного события. Если срок не указан, стороны должны заключить основной договор в течение года со дня подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Срок заключения основного договора можно привязать к определенному событию, например к регистрации права собственности продавца. При этом в договоре нужно установить и конечную дату сделки. Так стороны не будут спорить, когда именно наступила обязанность подписать основной договор.

Кроме основных условий, в документе стоит распределить подготовительные обязанности. Продавец может обязаться снять обременение, предоставить выписку из ЕГРН, получить согласие супруга и освободить помещение. Покупатель — оформить кредит, провести оценку, открыть аккредитив или подтвердить наличие собственных средств.

Нужно заранее установить, как одна сторона направит другой предложение заключить основной договор. В тексте указывают адреса, способы связи и документы, которые должны прилагаться к предложению. Это поможет доказать, что сторона выполнила свои обязанности в установленный срок.

 

Читайте также:

 

Задаток, аванс и расчеты по предварительному договору

Если покупатель передает деньги до основной сделки, в договоре нужно указать назначение платежа. Это может быть аванс или задаток, но смешивать эти понятия нельзя. От выбранного варианта зависит, вернут деньги при срыве сделки или нет.

Аванс засчитывают в цену недвижимости. Если основной договор не заключили, продавец должен вернуть полученную сумму, если у него нет другого основания ее удерживать. Аванс сам по себе не обеспечивает обязанность сторон выйти на сделку.

Задаток также входит в стоимость недвижимости, но одновременно обеспечивает исполнение предварительного договора. Условие о задатке нужно оформить письменно и прямо указать в документе назначение платежа. Если из текста нельзя определить, что стороны согласовали именно задаток, переданную сумму могут признать авансом (пп. 2, 3 ст. 380 ГК РФ).

Если от сделки без предусмотренных договором оснований отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если договор нарушил продавец, он возвращает покупателю двойную сумму задатка. Виновная сторона также возмещает убытки с учетом суммы задатка, если стороны не установили иной порядок (ст. 381 ГК РФ).

В договоре следует перечислить случаи, когда отказ от основной сделки считается нарушением. Например, стороны могут отдельно установить последствия неполучения ипотеки, отказа банка из-за недостатков объекта, неснятого обременения или отсутствия согласия супруга продавца.

Покупателю не стоит перечислять продавцу всю стоимость недвижимости до регистрации перехода права. Предварительный договор не исключает банкротство продавца, арест его счетов или расходование полученной суммы. Для расчетов безопаснее использовать аккредитив, счет эскроу или депозит нотариуса, по которым продавец получит деньги после выполнения согласованных условий.

Если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, в предварительном договоре нужно установить порядок действий при отказе банка. Стороны могут указать срок подачи заявки, минимальную сумму кредита и документы, которыми покупатель подтвердит решение банка. Отдельно следует предусмотреть возврат денег, если банк отклонил объект из-за обременения, незаконной перепланировки или недостатков документов продавца.

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома и земельного участка

При покупке квартиры необходимо проверить собственника, основание возникновения права и зарегистрированные обременения. Покупателю следует изучить актуальную выписку из ЕГРН, документы о приобретении квартиры и семейное положение продавца. Если имущество куплено в браке, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

В договоре нужно указать, кто зарегистрирован в квартире и когда эти лица снимутся с регистрационного учета. Отдельно устанавливают срок освобождения помещения, передачи ключей и подписания передаточного акта. Если продавец обещает погасить коммунальную задолженность, следует назвать дату и документы, которыми он подтвердит оплату.

При продаже дома необходимо одновременно проверить права на земельный участок. Дом и земля являются разными объектами недвижимости, поэтому каждый из них нужно описать отдельно. В договоре указывают кадастровые номера, площади, адреса и сведения о праве собственности продавца.

Если продаются жилой дом и участок, цену можно установить общей суммой или разделить между объектами. Раздельная стоимость помогает точнее оформить расчеты и определить последствия, если с одним из объектов возникнет юридическая проблема. Покупателю также следует проверить границы участка, доступ к дороге и ограничения использования земли.

Отдельный риск связан с постройками, которые фактически находятся на участке, но не зарегистрированы. Их наличие нужно выявить до передачи денег. Иначе покупатель может получить объект, который придется оформлять, реконструировать или сносить за свой счет.

 

Прекращение действия предварительного договора и ответственность сторон

Предварительный договор прекращает действовать после того, как стороны заключили основной договор. Обязательства также можно прекратить по соглашению сторон, например если покупатель отказался от приобретения объекта, а продавец согласился вернуть полученные деньги. В соглашении нужно указать сумму и срок возврата, порядок возмещения расходов и отсутствие взаимных претензий.

Если основной договор не заключен в установленный срок, обязательства по предварительному договору прекращаются при условии, что ни одна из сторон до окончания этого срока не направила другой стороне предложение заключить сделку. Поэтому стороне, которая готова подписать основной договор, необходимо письменно уведомить контрагента до истечения срока. К уведомлению стоит приложить проект основного договора и указать дату, время и место его подписания (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Направление предложения нужно подтвердить. Документ можно вручить под подпись, отправить заказным письмом с описью вложения или передать способом, предусмотренным предварительным договором. Переписка без проекта договора и конкретного предложения выйти на сделку может не подтвердить, что сторона потребовала заключить основной договор.

Если продавец или покупатель уклоняется от сделки, другая сторона вправе обратиться в суд и потребовать заключить основной договор. Иск необходимо подать в течение шести месяцев со дня, когда контрагент должен был подписать договор. Суд определит условия сделки, по которым стороны не смогли договориться, а основной договор будет считаться заключенным с момента вступления решения суда в законную силу (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Уклонением можно считать прямой отказ от сделки, игнорирование письменного предложения или неявку на подписание без уважительной причины. Однако само по себе истечение срока не подтверждает нарушение со стороны контрагента. Истцу потребуется доказать, что он был готов исполнить свои обязанности и своевременно предложил заключить основной договор.

В предварительном договоре можно установить неустойку за необоснованный отказ от основной сделки, нарушение срока или невыполнение подготовительных обязанностей. Например, продавец может отвечать за неснятое обременение, отсутствие необходимых согласий или непредставление документов, а покупатель — за неподтверждение финансирования в согласованный срок. Основание для начисления неустойки и ее размер нужно сформулировать так, чтобы из договора было понятно, какое именно нарушение влечет выплату.

Пострадавшая сторона также вправе потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением контрагента. К ним могут относиться расходы на оценку недвижимости, услуги нотариуса, юридическую проверку и оформление кредита. Для взыскания придется подтвердить не только сумму расходов, но и связь между ними и нарушением предварительного договора.

Последствия срыва сделки зависят и от того, как стороны оформили платеж. Аванс возвращают покупателю, если основной договор не заключен и у продавца нет законного основания удерживать деньги. Если обязательство обеспечено задатком, виновный покупатель теряет внесенную сумму, а виновный продавец возвращает ее в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Если сделка не состоялась по соглашению сторон либо из-за обстоятельства, за которое ни одна из них не отвечает, задаток подлежит возврату. При этом отказ банка в ипотеке не всегда освобождает покупателя от ответственности. Результат зависит от того, предусмотрели ли стороны такое основание в предварительном договоре и выполнил ли покупатель согласованные условия получения кредита (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Односторонний отказ от предварительного договора допустим, когда такое право предусмотрено законом или самим договором. В документе нужно указать основания отказа, порядок уведомления и последствия для переданных денег. Формулировка о праве любой стороны отказаться от сделки без объяснения причин лишает предварительный договор большей части его обеспечительной функции.

 

Нужно ли регистрировать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать в Росреестре. Он обязывает стороны заключить основной договор в будущем, но не передает покупателю право собственности и не создает обременение недвижимости. Это правило действует и в тех случаях, когда основной договор или переход права по нему подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

После подписания предварительного договора сведения о покупателе не вносят в ЕГРН. Продавец продолжает оставаться собственником и сохраняет возможность распорядиться объектом, хотя продажа недвижимости другому лицу может нарушить его обязательства перед первым покупателем. Поэтому предварительный договор не заменяет проверку объекта и не дает покупателю такой же защиты, как зарегистрированное право или обременение.

Не нужно путать государственную регистрацию с нотариальным удостоверением. Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора, поэтому в предусмотренных законом случаях его необходимо удостоверить у нотариуса. Например, нотариальная форма может потребоваться при продаже доли в праве общей собственности на недвижимость (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Исключение возможно, если документ только назван предварительным, но по содержанию представляет собой другую сделку, которая подлежит регистрации. Например, суд может квалифицировать договор как договор участия в долевом строительстве, если его условия соответствуют такому договору. В этом случае правовые последствия определят по содержанию документа, а не по его названию.