В нашем телеграмм-канале мы публикуем аналитику из мира бизнеса, новости про изменения, проверенные образцы документов и другие материалы для вашей безопасной работы.

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить >>>

 

В Гражданском кодексе есть понятное правило: если ты владеешь долей в квартире, доме или другом имуществе и хочешь ее продать, сначала предложи ее другим совладельцам. Это называется преимущественным правом покупки. Закон защищает интересы сособственников: чтобы у них не появлялись неожиданные «соседи», чтобы сохранить баланс в управлении имуществом, или чтобы в приоритетном порядке стать единоличным собственником. Но на практике это право все чаще превращается в формальность.

 

Право есть, но воспользоваться им крайне сложно или невозможно

Все чаще продавцы ищут способ обойти преимущественное право. Как? В рассматриваемом случае просто добавили дополнительные условия о продаже. Если сособственник хочет купить одну долю, то он обязательно должен купить доли продавца в других объектах, а также все продаваемые доли у другого собственника. Условие: все или ничего.

Формально это выглядит законно — статья 250 ГК говорит, что другие совладельцы имеют преимущественное право при продаже доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Вот продавец и говорит: «Прочими равными условиями являются такие условия — покупай весь пакет у меня и у другого собственника, иначе продам все третьему лицу». В результате совладелец, который хочет выкупить только одну или несколько долей, оказывается в тупике. Он не может, не хочет и не обязан покупать ненужное. Но и реализовать свое право не может.

 

Компания приобретает здание: пять шагов для проверки правовых рисков перед покупкой

 

Дело из практики: спор, который может дойти до Верховного суда

Сейчас в Арбитражном суде Московской области рассматривается именно такой случай. Собственник одной доли предложил ее покупателю, но только при условии одновременного приобретения еще десяти долей в других объектах, а также всех продаваемых долей у другого собственника. Сделка оформлена «грамотно», покупатель согласен. Но другой совладелец возражает: он хочет выкупить только несколько долей, реализовав свое право, предусмотренное законом.

Судебное разбирательство затянулось. Уже пройдены три инстанции, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где сейчас назначена экспертиза. Суд пытается ответить на важный вопрос: можно ли считать такие условия — покупку целого пакета долей в разном имуществе — допустимыми в рамках реализации преимущественного права? Или необходимо направлять сособственнику предложение о намерении продать долю в каждом отдельном объекте? Является ли это способом лишить совладельца его законного инструмента?

 

Проблема в том, что статья 250 ГК  РФ говорит об «одинаковых условиях», но не поясняет, какими они должны быть. Закон не запрещает продавцу объединить в сделке сразу несколько объектов. Но и не разрешает прямо. Поэтому возникает серая зона: кто прав — тот, кто требует выкупить все  и сразу, или тот, кто хочет купить только одну или несколько долей, но не все.

 

Пока суды не пришли к единому мнению. В одном случае суд встал на сторону продавца и покупателя, в другом — на сторону совладельца, в третьем – отменил оба варианта и направил дело на новое рассмотрение. Судебной практики пока мало, а решения часто противоречат друг другу.

 

Что может решить суд

Если суд признает такие условия допустимыми, это изменит рынок. Преимущественное право станет пустой формальностью. Достаточно будет обложить сделку множеством условий — и совладельцы уже не смогут воспользоваться своим правом.

Если же суд станет на сторону совладельцев, это станет прецедентом: продавец будет обязан предлагать условия продажи доли в каждом отдельном обособленном объекте на реально выполнимых условиях. Не как формальность, а как работающий механизм.

 

Почему это важно

Этот спор — не только о конкретной квартире или складе. Это вопрос баланса прав на рынке недвижимости и в долевой собственности. Решение суда может повлиять на то, как в будущем будут оформляться тысячи сделок. И определит, останется ли у совладельцев реальное преимущественное право или только строчка в законе, которую легко обойти.

 

Читайте на тему недвижимости: 

Дайте чек! Что запросить у продавца квартиры, чтобы ее не забрали обратно

Проверка квартиры перед покупкой: пошаговый гайд от юриста

Переписать на родителей или друзей: можно ли спрятать активы от супруга или супруги